Neste mês de junho, a taxa de juros básica da economia brasileira foi reduzida em 0,25 ponto percentual e levou a Selic para 14,25% ao ano. Apesar do corte, o Banco Central (BC) reforçou a necessidade de manter a política monetária por mais tempo e sinalizou a possibilidade de interromper novas reduções, dependendo da evolução do cenário econômico.

Além de deixar em aberto o futuro da curva de juros, a autoridade monetária revisou para cima a projeção de inflação relevante para 2027, estimada em 3,7% a.a. Ou seja, mesmo no longo prazo a inflação esperada ainda está acima do centro da meta (3% a.a.), sinalizando que a inflação não está suficientemente controlada. Segundo a ata do Copom, cenários que combinam pausas e retomadas na calibração dos juros levariam a inflação para a meta no primeiro trimestre de 2028.

A trajetória da Selic em poucos números

O corte de juros em um ambiente de inflação projetada acima da meta foi recebido com cautela por parte do mercado. Para o ex-ministro da Fazenda e ex-presidente do BC, Henrique Meirelles, o comunicado não foi usual e careceu de fundamentos.

Na avaliação de Meirelles, o corte comunica tolerância com a inflação. Nesse cenário, a melhor medida seria segurar a Selic em 14,5% ou até mesmo aumentar.

Se no comunicado inicial não convenceu, a justificativa de suavização de ciclo, apresentada na ata do Copom, não eliminou o mal-estar gerado pela decisão de alongamento do ciclo inflacionário. A leitura do mercado é que os juros podem permanecer elevados por mais tempo do que se imaginava. De acordo com o apresentado na ata, a retomada de redução da Selic vai depender dos balanços de risco.

Mas o que isso tudo tem a ver com o segmento imobiliário?

Por operar decisões de longo prazo, o setor é particularmente sensível aos sinais emitidos pelo BC. Os efeitos das mudanças da Selic são absorvidos em ritmos e magnitudes distintos pelos bancos que ofertam crédito imobiliário, pelas famílias que decidem entre poupar e comprar um imóvel e pelas incorporadoras, que balizam sua produção com base em taxas mínimas de retorno.

Juros altos encarecem o financiamento, reduzem a capacidade de pagamento das famílias e pressionam para cima a taxa de atratividade dos incorporadores. Agora, juros incertos e tolerância inflacionária elevam o prêmio de risco exigido pelos agentes econômicos. Em resposta, famílias adiam decisões de compra na esperança de condições melhores, incorporadoras reavaliam lançamentos e bancos mantêm critérios mais conservadores para concessão de crédito.

Os efeitos não são iguais para todos os segmentos

Os efeitos da política monetária não são homogêneos entre os diferentes segmentos do mercado. Os imóveis de luxo e superluxo, assim como aqueles enquadrados em programas habitacionais, tendem a ser relativamente menos sensíveis à incerteza. Já o segmento de médio e alto padrão depende fortemente do financiamento imobiliário e não conta com recursos próprios abundantes nem com subsídios capazes de compensar o custo dos juros elevados e da incerteza.

Os números recentes reforçam essa percepção:

A tabela deixa claro o ponto: enquanto luxo e habitação popular seguiram crescendo em lançamentos e vendas, o médio e alto padrão lançou mais (+6,7%) mas vendeu menos (-20,6%) — exatamente o segmento mais exposto ao financiamento bancário e, portanto, mais sensível à incerteza sobre os juros.

A subida pesa mais rápido do que a queda alivia

Além das diferenças entre segmentos, o mercado imobiliário também responde de forma assimétrica à política monetária. A alta dos juros costuma produzir efeitos mais rápidos sobre a demanda do que a queda de juros produz sobre a retomada de vendas. Quando os juros sobem, o financiamento encarece imediatamente e parte da demanda sai do mercado. Quando os juros caem, a confiança demora a voltar, os bancos ajustam taxas gradualmente e as famílias esperam confirmação de que o ciclo é sustentável. Aqui, o segmento de médio e alto padrão é o mais sensível.

O corte da Selic neste mês é relevante para reduzir a pressão financeira sobre famílias e empresas, mas, dado o cenário atual, não foi suficiente para eliminar a incerteza. Não basta saber que os juros começaram a cair. É preciso saber se o mercado acredita que eles continuarão caindo ou permanecerão em um nível sustentável e condizente com a convergência da inflação para a meta.