Trinta e três compradores do Authentique Perdizes, empreendimento da You, Inc em construção na zona oeste de São Paulo, fizeram uma manifestação em frente a outro canteiro de obras da incorporadora, nos Jardins, em 14 de agosto. A empresa enfrenta dificuldades financeiras, explicitadas em documento da própria companhia.

Segundo esses compradores, as obras do empreendimento em Perdizes estão paralisadas desde março de 2025. Em uma publicação sobre o protesto no Instagram, o grupo afirmou que vem cobrando respostas sobre a retomada das obras, o cronograma e a conclusão do empreendimento.

A construtora vem enfrentando atrasos em outras obras, aponta pesquisa no site do TJ-SP (Tribunal de Justiça de São Paulo). Existem ao menos 15  processos em andamento especificamente por atrasos em obras diversas da empresa, além de outras dezenas de ações pedindo revisão de contrato, cobrança de cláusulas abusivas e indenizações diversas. No Reclame Aqui, são ao menos 106 reclamações recebidas nos últimos 6 meses.  

Procurada para comentar o assunto por e-mail e mensagem de WhatsApp, a empresa não respondeu até a conclusão deste texto. O espaço segue aberto para a posição da construtora.

O protesto dos moradores do prédio com obras paradas em Perdizes ocorreu no mesmo dia em que a You, Inc divulgou o resultado de suas contas relativas ao segundo trimestre deste ano, segundo documento protocolado na CVM (Comissão de Valores Mobiliários).

A administração afirma estar preparando a companhia para um “novo ciclo de crescimento” no relatório publicado no dia 14.

Esse trecho do relatório das contas, chamado de mensagem da administração, também destaca que o VSO (Vendas sobre Oferta) dos lançamentos dos últimos 12 meses chegou a 67,5%. Esse indicador, porém, considera empreendimentos lançados em 2024 e 2025. Em 2026, segundo o próprio documento, “até o momento não foi realizado nenhum lançamento”. 

Problemas financeiros da You, Inc

Os dados indicam que a incorporadora consumiu R$ 116,7 milhões de caixa entre abril e junho, ante R$ 71,7 milhões no primeiro trimestre. A dívida líquida subiu de R$ 663,1 milhões para R$ 779,8 milhões no período. O patrimônio líquido, que era positivo em R$ 2,4 milhões um ano antes, ficou negativo em R$ 312,7 milhões. 

Outro ponto de atenção é a ausência de novos lançamentos. Segundo a própria companhia, nenhum empreendimento foi lançado em 2026 até o momento. Isso reduz uma das fontes de entrada de recursos de um novo ciclo de vendas enquanto a incorporadora continua desembolsando dinheiro para concluir os projetos que já estão em andamento.

Como uma incorporadora com menos caixa, mais dívida, patrimônio líquido negativo e sem novos lançamentos consegue manter as obras e entregar os imóveis no prazo? 

A resposta passa pelo estoque, pelas garantias dos empreendimentos e pelo cronograma de recebimento dos clientes. No setor imobiliário, estoque é o conjunto de imóveis em obra ou prontos que ainda não foram vendidos e seguem disponíveis no mercado. 

Atraso em Perdizes e ação judicial

Essa não é uma preocupação apenas financeira para quem comprou um imóvel da You, Inc.  No caso de César Daldosso, gerente de tecnologia da informação e um dos integrantes do protesto no dia 14,  foi uma decisão de vida. 

Ele diz ter escolhido o empreendimento para morar por dois motivos: ser palmeirense e corredor de rua. O empreendimento veio a calhar, já que o prédio fica próximo ao estádio do Palmeiras e à Avenida Sumaré, onde ele costuma correr.

Daldosso comprou uma unidade de 104 metros quadrados por R$ 1,26 milhão em novembro de 2024, quando o prédio já estava em obras. Segundo ele, a construção avançou por cerca de cinco meses e parou repentinamente no 24º andar. O projeto prevê 26 andares. A entrega estava prevista para dezembro de 2025. Passado o prazo contratual, incluindo os seis meses de tolerância, o empreendimento continuava parado. 

Em novembro de 2025, Daldosso recebeu um e-mail da comissão de adquirentes do empreendimento informando sobre uma reunião com os compradores. A comissão contratou um escritório de advocacia para tentar obter informações sobre a situação do empreendimento. 

Segundo Daldosso, a You, Inc dizia estar procurando um investidor para concluir a obra. As tentativas extrajudiciais não foram suficientes. O grupo entrou com uma ação para obter documentos sobre o empreendimento. 

Apenas uma pessoa teria desistido do imóvel até o momento, segundo o gerente de tecnologia da informação. “Claro que uma porcentagem um pouquinho eu tenho receio de não ter o apartamento e os adquirentes assumirem a obra e fazer a coisa acontecer e foi muito dinheiro colocado lá e não dá pra deixar desse jeito. Cada um está numa situação diferente”, diz  Daldosso.

Soluções e riscos para os compradores

Voltando às contas da You, Inc. Ainda segundo os dados relativos ao último trimestre deste ano, a You, Inc detém R$ 1,58 bilhão em estoque. Desse total, R$ 114 milhões correspondem a imóveis já entregues. Outros R$ 437 milhões têm entrega prevista para os próximos seis meses e R$ 414 milhões, entre seis e 12 meses. Há ainda R$ 493 milhões com entrega prevista entre um e dois anos e R$ 123 milhões para depois de dois anos. 

Isso significa que R$ 851 milhões em estoque têm entrega prevista para os próximos 12 meses. São imóveis cujas obras ainda precisam avançar até a conclusão e, portanto, continuarão exigindo recursos da companhia. Ou seja, para concluí-los, a You, Inc precisará gastar dinheiro e queimar o seu caixa.

Para Adenauer Rockenmeyer, conselheiro do Corecon-SP (Conselho Regional de Economia do Estado de São Paulo), a companhia ainda tem condições de se recompor, mas precisa ajustar a operação às condições do mercado. 

“A empresa tem receita, ela é capaz de gerar caixa, ela tem o endividamento, mas precisa fazer um processo de reestruturação interna, adequando aos índices e à realidade do contexto econômico em que o mercado está inserido”, afirma o conselheiro do Corencon-SP. 

Rockenmeyer também avalia que o perfil dos empreendimentos da You, Inc pode ajudar nesse processo. “Há uma maior resiliência frente às questões de período de crise, porque a renda dos consumidores permite ter esse processo maior de resiliência”, diz o economista.

A situação financeira da You, Inc significa que os compradores não terão os imóveis?

Para entender melhor o que está por trás dos números e  o que eles significam para quem já comprou ou pensa em comprar um imóvel da companhia, o Portas ouviu dois especialistas. A pedido da reportagem, eles analisaram o ITR (Informações Trimestrais). E as contas não animam.

“Pense que o seu carro está em uma longa rodovia, esgotando o combustível, e a luz da reserva já está apitando a uns bons quilômetros. Não é preciso de nenhuma bola de cristal para imaginar o desfecho caso não surja um meio de incluir mais gasolina no tanque. É exatamente esta a situação da You, Inc”, afirma Roberto Pereira, especialista em planejamento financeiro e investimentos e fundador e CEO da ATEX Investimentos.

Entretanto, para quem já comprou um imóvel da You, Inc, a deterioração financeira da incorporadora não significa automaticamente que a obra está em risco ou que o comprador perderá o imóvel, segundo analistas. O que importa, nesse caso, é como a situação financeira afeta o andamento dos empreendimentos, o cronograma de entrega e as garantias de cada projeto. 

“O risco está concentrado na holding [empresa], não necessariamente na obra que a pessoa comprou. Projetos com Patrimônio de Afetação segregam o terreno e os recursos daquele empreendimento específico das dívidas gerais da incorporadora, o que protege o comprador mesmo num cenário como esse”, Pereira.

O patrimônio de afetação é um “escudo jurídico” que isola o dinheiro, o terreno e os recursos de uma obra de todos os outros bens e dívidas da construtora. Com isso, os recursos pagos pelos compradores ficam protegidos e são usados exclusivamente no seu próprio prédio, garantindo que a obra continue mesmo se a empresa falir ou enfrentar problemas financeiros.

Segundo ele, a queima de caixa está preocupante. “Pense que existe um furo no tanque que vai drenando a energia que mantém o veículo em movimento. Diria que este é o ponto de sangria mais forte desde que a companhia começou a reestruturação. O consumo saltou de R$ 71,7 milhões no 1T26 para R$ 116,7 milhões agora. Boa parte desse dinheiro está seguindo para canteiros de obras que já estão em andamento, é verdade. Mas queimar caixa nesse ritmo sem nenhum lançamento novo permitindo a entrada de novos recursos abastecendo o caixa é trabalhar com a fé que após a próxima curva existirá algo para salvar e reanimar a condução”, afirma o especialista. 

Outro ponto importante é o cronograma. “Se o caixa apertar e a obra desacelerar, a entrega atrasa, o saldo devedor continua sendo corrigido por mais tempo, e o financiamento final sai mais caro no bolso de quem comprou”, diz Pereira.

O efeito para o comprador, segundo diz, não está apenas na situação financeira consolidada da You, Inc, que não vai nada bem, aliás. Está também na capacidade de cada empreendimento de seguir seu cronograma de construção.

Queima de caixa e dependência de vendas

Pereira afirma que os números financeiros precisam ser lidos em conjunto. A You,Inc tem imóveis em estoque e valores a receber dos clientes, mas nem todo esse dinheiro está disponível para pagar as despesas das obras agora. 

A companhia tem R$ 895 milhões em recebíveis de clientes. Desse total, R$ 204 milhões, ou 23%, estão previstos para entrar durante o período de construção. Os outros R$ 691 milhões, equivalentes a 77%, só devem ser recebidos depois da entrega das chaves.

“Recebível não é caixa.   Ter um valor a receber no balanço é diferente de ter esse dinheiro disponível hoje. Na prática, boa parte desse valor funciona mais como garantia para os CRIs da empresa do que como fôlego imediato de caixa para o canteiro”, afirma o CEO da Atex.

Essa diferença é importante para entender por que uma incorporadora pode ter centenas de milhões de reais a receber e, ainda assim, enfrentar pressão de caixa. O dinheiro previsto para depois da entrega não está disponível hoje para financiar uma obra que ainda precisa ser concluída. Essa pode, em tese, ser uma explicação para os atrasos que levaram clientes à Justiça e também os compradores do prédio em Perdizes.

You, Inc depende das vendas dos empreendimentos em andamento

Sem lançamentos, conforme indicado pela própria administração da companhia no documento protocolado na CVM, a You,Inc depende das vendas dos empreendimentos em andamento.

O consumo de caixa ganha outra dimensão quando se olha para a capacidade da You, Inc de gerar novas vendas. A companhia não realizou nenhum lançamento em 2026 até o momento. 

No segundo trimestre, as vendas brutas somaram R$ 94 milhões, contra R$ 295 milhões no mesmo período de 2025, uma queda de 68,1%. 

Para Pereira, a ausência de novos lançamentos reduz a entrada de recursos justamente enquanto a companhia continua desembolsando dinheiro para concluir os empreendimentos em construção. 

“O lançamento de um novo empreendimento traz sinal de fechamento e adiantamento de recursos do cliente, dinheiro que entra logo no começo do ciclo e ajuda muito o caixa a respirar. Sem lançamento neste ano, a empresa fica mais dependente dos repasses das obras que já estão em construção”, analisa.

Pereira vê uma diferença entre o discurso da companhia e os números apresentados no trimestre. “A administração fala em ‘disciplina de capital’ e ‘crescimento seletivo’ na mensagem que acompanha o balanço. Algo que ressoa mais como uma desculpa que, necessariamente, um esclarecimento. Por ora, os números ainda não confirmam essa promessa”, diz. 

Distratos e recuperação da You, Inc

A queda das vendas ocorre junto com o aumento dos distratos, quando o comprador decide devolver o imóvel à incorporadora ou construtora ou quando situações como inadimplência ou até desistência levam ao fim do negócio. 

No segundo trimestre, os cancelamentos somaram R$ 18 milhões, equivalentes a 19,1% das vendas brutas, ante 7,2% no primeiro trimestre de 2026.Embora não exista um número oficial, a referência do mercado é manter os distratos na faixa de 5% a 10% das vendas.

A companhia atribuiu parte da queda das vendas brutas, de R$ 295 milhões no segundo trimestre de 2025 para R$ 94 milhões no mesmo período deste ano, à retração do mercado. “Os resultados do trimestre ainda refletem os efeitos de empreendimentos de ciclos anteriores e do processo de reestruturação em curso, enquanto os projetos mais recentes apresentam evolução operacional e comercial mais consistente”, afirma trecho da mensagem da administração. 

Esse aumento da proporção de distratos é outro ponto de atenção. Para quem está desistindo de uma compra com a You, Inc, ou avaliando fazer isso, o Portas já detalhou em reportagem anterior os limites de retenção de 25% e 50% definidos pelo STJ (Superior Tribunal de Justiça) para distratos de imóveis na planta. Confira neste link a reportagem completa.

O que pode sustentar a recuperação da You,Inc 

Apesar da pressão sobre o caixa e das vendas menores, a You, Inc ainda tem terrenos para novos projetos. Isso é descrito tecnicamente no mercado imobiliário como landbank.

A companhia assinou contratos para aquisição de terrenos em Pinheiros, Moema, Bela Vista e Vila Mariana. O landbank totaliza R$ 1,8 bilhão para desenvolvimento futuro. “A iniciativa amplia e qualifica o landbank da companhia e reforça a estratégia de crescimento seletivo, priorizando produtos alinhados ao DNA da You, Inc e às características de demanda do mercado paulistano”, informa trecho da mensagem da administração. 

Ter um terreno não significa, necessariamente, que eles se transformarão em novos lançamentos. Para quem acompanha a companhia como comprador ou potencial comprador, isso significa que a retomada ainda depende de a incorporadora conseguir equilibrar o caixa, avançar nas obras em andamento e voltar a gerar vendas. 

“A empresa tem receita, ela é capaz de gerar caixa, ela tem o endividamento, mas precisa fazer um processo de reestruturação interna, adequando aos índices e à realidade do contexto econômico em que o mercado está inserido”, afirma  Rockenmeyer.

O especialista também vê a empresa com maior capacidade de atravessar períodos de crise com base no perfil dos compradores dos empreendimentos. “Há uma maior resiliência frente às questões de período de crise, porque a renda dos consumidores permite ter esse processo maior de resiliência”, analisa o economista. 

Saída de conselheiros preocupa

A companhia também passou por mudanças em seu conselho. Dois conselheiros renunciaram aos seus cargos em junho, segundo documento protocolado na CVM . A You, Inc não detalhou os motivos das renúncias no comunicado ao mercado. 

“Essa renúncia por parte dos executivos vai passar uma sinalização ao mercado não positiva”, diz Rockenmeyer. 

Para o comprador, porém, a leitura dos números precisa ser feita empreendimento por empreendimento. A deterioração financeira da incorporadora é um sinal de atenção, mas não determina, sozinha, o que acontecerá com uma obra específica. O cronograma de entrega, as garantias do projeto, o fluxo de recursos e a capacidade da companhia de concluir as obras são os pontos que devem ser acompanhados nos próximos trimestres.

A You, Inc foi fundada em dezembro de 2009 por Abrão Muszkat com foco em apartamentos compactos em São Paulo. Muito antes de fundar a You, Inc, Muszkat já estava envolvido no mercado imobiliário, tendo fundado, em 1975, a ABC Incorporadora, especializada em imóveis para a classe média. 

Mais tarde, a ABC se fundiu com a Terepins e a Kalili para criar a Even Incorporadora. Em 2009, Abrão se desligou da Even, vendendo sua participação de 15% na empresa. Foi aí que decidiu fundar a You, Inc.

Nos primeiros anos da nova empresa, Muszkat  contava com o fundo norte-americano Paladin Realty Partners  no negócio. A Paladin adquiriu cerca de um terço do capital da You, Inc em 2012, com um horizonte inicial de investimento previsto para 5 a 7 anos. 

Durante esse período, injetou capital tanto na holding corporativa quanto em joint ventures para o financiamento de empreendimentos específicos da marca. Como é de praxe em fundos de private equity, ao término do ciclo de maturação dos seus investimentos, a Paladin acertou a venda da sua fatia acionária corporativa (em torno de 20% a 30%) de volta para a família Muszkat. 

A transação rendeu ao fundo norte-americano um retorno estimado (TIR) de 12% em dólares. 

Com a recompra das ações pela família fundadora, a You,Inc passou momentaneamente a ser detida em 100% pelos  Muszkat, mantendo a Paladin pontualmente apenas como parceira de capital em projetos específicos em andamento até a finalização da entrega das obras.

Além de Abrão, a empresa também conta com outros Muszkat na administração: Dany, que ocupa o cargo de conselheiro, e Tatiana, diretora institucional da empresa.

O modelo de negócios na You, Inc foi estruturado como o de uma incorporadora pura, sem atuação direta na construção dos empreendimentos, com as obras executadas por construtoras parceiras. O foco de seus negócios são áreas privilegiadas em bairros como Pinheiros, Moema, Bela Vista e Vila Mariana. 

A adoção desse modelo permitia à empresa operar com uma estrutura mais enxuta e concentrar esforços na incorporação, escolha de terrenos, desenvolvimento dos produtos e comercialização. Ao realizar a sua oferta pública de ações na bolsa de valores em 2020, a companhia destacava, à época, ter atuação em bairros valorizados de São Paulo.

Agora, quase 17 anos depois da fundação, a empresa passa por uma situação diferente. No relatório do segundo trimestre de 2026, a administração afirma estar preparando a companhia para um “novo ciclo de crescimento”.