O mercado imobiliário brasileiro chega ao segundo semestre ainda ativo, porém mais exigente. A avaliação aparece em conversas com gestores, incorporadoras e investidores institucionais, além de debates do Real Estate Day, evento do BTG Pactual.

O consenso entre os atores, segundo reportagem do Seu Dinheiro, é que os juros elevados seguem como o maior limitador para novos investimentos. Eles encarecem o capital, elevam o retorno exigido e dificultam a formação de portfólios, mas não interrompem a operação das empresas mais disciplinadas.

FIIs ganham papel estratégico

Os fundos imobiliários foram citados como peça importante na evolução do setor, por funcionarem como canal de liquidez, reciclagem de capital e financiamento. A indústria ganhou escala, veículos maiores e capacidade de absorver ativos institucionais.

A gestão ativa também mudou de patamar. Além de comprar e vender ativos no mercado secundário, gestores passaram a originar crédito, estruturar operações privadas, reciclar portfólios e usar cotas como moeda em transações.

Esse avanço aumenta o potencial de retorno, mas também eleva a complexidade. Governança, marcação de ativos, liquidez e risco de crédito passam a exigir análise mais cuidadosa dos cotistas.

Logística lidera preferências

Entre os segmentos, logística aparece como uma das teses mais consensuais. A demanda segue apoiada pelo e-commerce, pela baixa vacância e pela busca por ativos mais eficientes, enquanto o desenvolvimento de novos galpões ficou mais seletivo.

Em São Paulo, o segmento A+ iniciou 2026 com absorção líquida de 473,9 mil m², vacância de 6,7% e preço pedido médio de R$ 33,8/m², recorde da série. Os raios de 30 km e 60 km seguem como vetores relevantes de crescimento.

Shoppings permanecem saudáveis

O setor de shopping centers segue operacionalmente saudável, com vendas acima da inflação nos ativos dominantes e vacância controlada.

Um possível agravamento do cenário macroeconômico pode prejudicar a atividade dos lojistas, mas os líderes de mercado e as companhias com sólida estrutura de capital seguem com bom potencial de ganho.

Segundo especialistas ouvidos por Seu Dinheiro, a prioridade está em expansões, revitalizações e projetos multiuso no entorno dos shoppings, mais do que em projetos novos.

Residencial exige leitura por faixa

No residencial, o econômico permanece como uma das teses mais consistentes, sustentado pelo Minha Casa Minha Vida, por subsídios ao financiamento e por um mercado de trabalho ainda saudável. Escala, controle de custos e acesso a funding viraram condições centrais para crescer.

O médio e alto padrão, por outro lado, vivem fase mais delicada. Juros altos, SBPE sob atenção e desaceleração da demanda desde o segundo semestre de 2025 tornam lançamentos, compra de terrenos e gestão de estoques mais seletivos, especialmente em São Paulo.

*Com informações de Seu Dinheiro