A casa própria continua sendo um dos pilares centrais do sonho americano, embora a questão da acessibilidade tenha adiado esse objetivo para milhões de pessoas.

No início deste ano, a Associação Nacional de Construtores de Imóveis (NAHB, na sigla em inglês) divulgou o relatório de Estimativas de Exclusão por Preço 2026, que revela que 70 milhões de pessoas — 52% dos domicílios — não conseguem arcar com um imóvel de US$ 300 mil (R$ 1,56 milhão), e que 47,5 milhões não têm condições de adquirir um imóvel acima de US$ 200 mil (R$ 1,04 milhão).

Ainda assim, um novo relatório do Bank of America (BofA) sobre o comportamento de compradores de imóveis revela que, pela primeira vez desde 2023, a maioria dos americanos (53%) acredita que comprar uma casa é melhor do que alugar ou morar com a família.

Ao mesmo tempo, um novo levantamento do Zillow aponta que alugar não significa jogar dinheiro fora — e que comprar nem sempre é a decisão financeiramente mais inteligente.

Por que mais americanos dizem que é melhor comprar

De certa forma, sempre pareceu óbvio que a maioria dos americanos preferiria comprar a alugar. No entanto, Matt Vernon, head de crédito ao consumidor do Bank of America, conta que nem sempre foi assim.

“Em 2025, menos da metade dos entrevistados (48%) acreditava que comprar era a melhor opção. Em 2024, esse percentual era de apenas 47%”, afirma.

O que mudou neste ano?

“A casa própria continua sendo uma das formas mais eficazes de construir estabilidade financeira no longo prazo, e esse apelo só cresce à medida que os consumidores ficam mais atentos ao destino do seu dinheiro”, explica Vernon.

Outro relatório do Bank of America Institute, intitulado On the Move, constatou que os pagamentos de aluguel estão estagnados ou em queda em muitos mercados americanos — o que não significa, necessariamente, que os locadores estejam cobrando menos.

Segundo Vernon, a redução ano a ano nos valores totais pagos de aluguel indica que os locatários estão buscando opções mais baratas: unidades menores ou com menos comodidades, regiões menos valorizadas e a divisão de moradia com outras pessoas.

“Isso pode oferecer algum alívio no curto prazo, mas também evidencia uma tensão mais profunda: o aluguel oferece flexibilidade, mas não a construção de patrimônio que vem com a casa própria”, pondera Vernon.

O relatório também destaca os seguintes dados:

• 90% dos entrevistados afirmam que o imóvel é um investimento valioso — ante 79% em 2025;
• 94% dizem que ter uma casa própria proporciona estabilidade — ante 83% em 2025;
• 32% afirmam estar mais confiantes em sua capacidade de comprar um imóvel este ano — ante 27% no ano passado.

“Os entrevistados enxergam de forma esmagadora o imóvel como um investimento de valor, e a possibilidade de acumular patrimônio ao longo do tempo é uma razão cada vez mais convincente para dar o passo em direção à casa própria”, diz Vernon.

Comprar um imóvel é sempre melhor do que alugar?

De acordo com novos dados do Zillow, a resposta depende quase inteiramente de onde você mora e por quanto tempo pretende ficar.

“A pergunta que realmente importa é: a partir de quando comprar deixa o comprador em situação financeira melhor do que alugar, dados os preços e aluguéis atuais?”, questiona Orphe Divounguy, economista-sênior do Zillow. Segundo ele, não se trata de um debate filosófico: “É matemática — e a conta muda radicalmente dependendo de onde você vive.”

Há uma tendência de comparar o valor mensal do aluguel com a parcela mensal do financiamento, mas essa comparação simplista pode distorcer a análise.

O estudo do Zillow examina o quadro financeiro completo ao longo do tempo.

“Para o comprador, isso inclui a entrada, os custos de documentação, as parcelas do financiamento, os impostos sobre o imóvel, o seguro, a manutenção e os custos de venda no futuro — compensados pelo patrimônio acumulado, pela valorização do bem e pelos períodos em que o custo de manter o imóvel é inferior ao de alugar”, detalha Divounguy.

Para o locatário, o panorama financeiro completo engloba o aluguel e o seguro do inquilino — compensados pelo fato de que o valor que seria destinado à entrada e às despesas de documentação permanece disponível e pode ser investido.

“O ponto de equilíbrio é aquele em que a posição financeira do comprador alcança a do locatário”, explica.

O prazo médio para atingir esse equilíbrio nos Estados Unidos é de seis anos. Em Columbus, no Ohio, esse prazo cai para 4,1 anos; em Minneapolis, sobe para 7,8 anos; em Denver, para 10,2 anos; em Nova York, para 12,5 anos; e em Seattle, chega a 19,4 anos.

US$ 564 mil de vantagem ao alugar

Em São Francisco, o imóvel típico custa bem mais de um milhão de dólares, e Divounguy afirma que o custo de comprar é tão elevado — em relação ao custo de alugar — que o comprador parte em grande desvantagem.

“Com 20% de entrada, o comprador precisa superar um comprometimento inicial elevado de capital, um financiamento alto, impostos sobre o imóvel, seguro e manutenção.”

O economista reconhece que alugar também não é barato, mas sustenta que, em relação ao custo de ser proprietário, o locatário parte com uma vantagem expressiva — especialmente se investir o dinheiro que não foi empregado na compra.

“Ao projetar os números para um período de 30 anos, o locatário que tiver investido o que seria sua entrada ainda sai com US$ 564 mil (R$ 2,93 milhões) de vantagem”, afirma Divounguy, enfatizando que não se trata de uma margem desprezível.

“Os preços atuais em São Francisco são simplesmente muito difíceis de recuperar por meio de valorização e do aluguel economizado.”

US$ 3,4 milhões de vantagem ao alugar

O caso de Nova Orleans é, segundo Divounguy, o mais impactante do conjunto de dados analisado.

“Nas condições atuais, com 20% de entrada, alugar ainda supera a compra após 30 anos em cerca de US$ 3,4 milhões (R$ 17,7 milhões).”

E não estamos falando de um imóvel milionário nesse cenário.

“Os prêmios elevados de seguro e a valorização lenta encarecem o custo de ser proprietário em relação ao aluguel — e a conta da compra simplesmente não fecha dentro de um horizonte de 30 anos”, explica o economista.

Quando se diz que alugar é jogar dinheiro fora, Divounguy lembra que o locatário não está apenas evitando um financiamento — ele mantém disponível o valor que seria destinado à entrada e às despesas iniciais, dinheiro que pode ser aplicado no mercado.

“Um locatário que faz esse dinheiro render também acumula patrimônio de verdade.”

A questão central, pondera, é saber se o patrimônio e a valorização do imóvel superarão o capital investido pelo locatário somado aos custos iniciais menores.

“Na maioria dos mercados, com tempo suficiente, ter a casa própria acaba sendo mais vantajoso — mas em alguns mercados, hoje, isso não acontece.”

Divounguy sintetiza o dilema entre comprar e alugar da seguinte forma:

• Compre se: você planeja ficar por mais de seis anos (em média nacional), seu mercado local tem um prazo de equilíbrio curto, ou se você valoriza a estabilidade e a construção de patrimônio.
• Alugue se: você pode precisar se mudar em menos de seis anos, está em um mercado costeiro de alto custo, ou prefere flexibilidade financeira e liquidez.

O “efeito de retenção” perde força, e mais compradores estão dispostos a agir

O chamado lock-in effect (efeito de retenção) é um dos fatores que contribuem para o surgimento dos chamados “locadores acidentais” — donos de imóveis que retiram seus anúncios de venda e passam a alugar os bens.

“O efeito de retenção se refere ao desincentivo financeiro que impede proprietários de vender seus imóveis, pois isso significaria abrir mão de uma taxa de financiamento baixa e favorável obtida no passado, para então contrair um novo financiamento às taxas muito mais elevadas de hoje”, explica Vernon.

Além disso, alguns proprietários não estão conseguindo o preço pedido — e, independentemente de o imóvel estar quitado ou não, preferem alugar a aceitar ofertas abaixo do esperado. Nikki Beauchamp, corretora associada da Sotheby’s International Realty em Nova York, destaca que, para quem possui o imóvel integralmente ou tem uma taxa de financiamento baixa, alugar pode ser uma oportunidade de cobrir os custos ou até gerar fluxo de caixa positivo.

No entanto, Vernon ressalta que os potenciais compradores ouvidos na pesquisa do Bank of America apontaram diversas razões para fechar negócio mesmo diante de taxas de juros mais altas.

“Seja por uma região mais acessível (76%), pelo imóvel dos sonhos (75%) ou por uma localização melhor (71%), vemos cada vez mais compradores dispostos a ceder na taxa de financiamento se isso significar ganhar em outros aspectos da jornada de compra.”

Vernon também aponta uma mudança sutil de mentalidade.

“Em 2025, 75% dos potenciais compradores disseram que aguardavam uma queda nos preços e nas taxas antes de comprar; hoje, esse número recuou para 71%, sugerindo que a postura de ‘esperar para ver’ começa a perder força”, observa.

Poder de compra ainda é uma barreira

Embora uma parcela maior de potenciais compradores acredite que comprar é melhor do que alugar, isso não significa que todos terão condições de concretizar essa intenção.

Quando questionados sobre os obstáculos à compra de imóveis, os preços elevados (58%, ante 46% em 2025) e as taxas de juros (47%, ante 40% em 2025) seguem no topo da lista.

“Quando preços altos e taxas de juros elevadas ainda são os principais empecilhos, muitos compradores em potencial vão continuar na espera, aguardando condições mais favoráveis antes de se comprometer”, avalia Vernon. Ainda assim, muitos já estão prontos para entrar no mercado mesmo diante desses desafios. “Nossa pesquisa revelou que 52% dos proprietários atuais afirmam que pretendem comprar outro imóvel, e desse grupo, 22% planejam fazê-lo dentro do próximo ano.”

Sobre entradas e custos de documentação

As gerações mais jovens estão adotando estratégias para realizar o sonho da casa própria.

“Entre os entrevistados da Geração Z especificamente, 28% estão assumindo trabalhos extras, 32% consideram a compra compartilhada com amigos ou familiares, e 31% planejam recorrer a programas de auxílio para compradores de imóveis”, afirma Vernon.

Governos estaduais e municipais, além de organizações sem fins lucrativos, oferecem programas de assistência para entrada. O próprio Bank of America disponibiliza subsídios para entrada e custos de documentação — de até US$ 17,5 mil (R$ 91,1 mil) em alguns mercados.

E um dado que vale considerar: o senso comum recomenda dar a maior entrada possível, mas a pesquisa do Zillow aponta na direção contrária.

“Uma entrada maior significa um financiamento menor, parcelas mais baixas e menos juros pagos ao longo do tempo”, reconhece Divounguy.

No entanto, o dinheiro não destinado à entrada pode ser investido — e, com o tempo, os rendimentos desse investimento podem superar a economia gerada por tomar menos crédito.

“Em Cincinnati, por exemplo, um comprador que dá apenas 5% de entrada atinge o ponto de equilíbrio cerca de seis meses antes do que aquele que dá 20%”, ilustra Divounguy.

“A conta fecha porque os retornos do mercado de capitais sobre o capital adicional superam a economia de juros propiciada por uma entrada maior — especialmente em um mercado com valorização imobiliária consistente e aluguéis relativamente elevados.”

O inverso também é verdadeiro.

“Em mercados onde o custo mensal de manter o imóvel é significativamente maior do que o de alugar, uma entrada maior reduz essa diferença e se torna mais vantajosa.”

Para Divounguy, a entrada “certa” não é necessariamente 20% — ela depende do mercado local, da taxa de financiamento e do destino que se dá ao dinheiro não empregado na compra.

Vernon reforça que não existe um caminho único para a casa própria. “O que funciona para alguns compradores pode não ser adequado para outros — por isso, é fundamental ter clareza sobre seus objetivos e prioridades, e tomar as decisões que melhor o ajudem a alcançá-los.”

Para quem ainda não está pronto para comprar, Vernon recomenda começar a poupar e aprender mais sobre o processo de aquisição.

E para quem já está: “Cuide da sua saúde de crédito, reduza dívidas onde for possível e obtenha uma pré-aprovação com seu banco ou financiadora.”

Reportagem publicada originalmente em Forbes.com