O mercado de locação residencial brasileiro vive uma reconfiguração simultânea em várias frentes — jurídica, tributária, urbana e de produto. Uma decisão do STJ, uma reforma tributária em transição, o debate sobre o impacto das plataformas nas cidades e uma mudança no perfil das unidades lançadas mudaram a equação de quem decide entre operar no modelo de curta temporada (Airbnb, Booking) ou no aluguel tradicional de longa duração. Antes de comparar, porém, vale um alerta metodológico: os dois lados dessa conta não têm a mesma qualidade de dados.

Receita e rentabilidade: uma assimetria de dados

A locação de longa duração é medida por indicadores institucionais consolidados. Segundo o Índice FipeZAP, a rentabilidade bruta média do aluguel residencial no Brasil foi de 6,08% ao ano em abril de 2026 — taxa ainda inferior à rentabilidade projetada para aplicações financeiras de referência no mesmo horizonte. O retorno varia por tipologia (6,76% a.a. em imóveis de 1 dormitório, por exemplo) e por cidade: São Paulo 6,37%, Rio de Janeiro 6,17% e Curitiba 4,74% ao ano (FipeZAP, abr./2026).

Um esclarecimento essencial: esse percentual é o rental yield — mede apenas a renda do aluguel sobre o valor do imóvel. Ele não incorpora a valorização (ou desvalorização) do ativo ao longo do tempo, componente separado do retorno total que pode ser, em alguns períodos, mais relevante que a própria renda. Além disso, trata-se de yield bruto, antes da tributação.

Já a curta temporada não dispõe de um indicador de rentabilidade líquida com a mesma robustez. As afirmações de que a temporada “rende duas a quatro vezes mais” circulam sobretudo em materiais de gestoras com interesse comercial, sem respaldo metodológico — e a própria literatura acadêmica reconhece essa comparação como agenda de pesquisa ainda em aberto.

Dois estudos ajudam a calibrar expectativas: em monografia da UFPR, de Alvaro Bittencourt Junior (2024), um estúdio em Curitiba operado via Airbnb apresentou TIR de 12% ao ano e payback de cerca de 21 anos; em TCC da UFRGS, de Carolina Mirco (2023), o cenário mais atrativo não foi o short-stay puro, mas o modelo intermediário (mid-stay).

Custos operacionais: onde a vantagem bruta se dissolve

A diferença estrutural está na intensidade operacional. A curta temporada exige mobília e enxoval completos, limpeza e check-in/out por estadia, comissões de plataforma e, em geral, uma gestora profissional.

É importante separar dois custos que costumam ser confundidos: a comissão da plataforma (Airbnb) e a taxa da empresa que administra o imóvel. A taxa de serviço do Airbnb cobrada do anfitrião é de 3% para o proprietário e de 15% para o hóspede. Já a gestão profissional terceirizada é mais cara: cobra de 20% a 35% da receita bruta, sendo 20% a referência mais comum, frequentemente com taxas extras (HostnJoy, 2025; Smartbnb, 2025).

Na longa duração, a comissão é da imobiliária e tem outra natureza: costuma equivaler ao primeiro mês de aluguel na contratação. Diluído ao longo de um contrato típico de 30 meses, esse custo de corretagem representa cerca de 3,3% da receita do período — muito abaixo das comissões recorrentes da temporada.

Há ainda um conjunto de despesas frequentemente esquecido nas projeções. Na longa duração, condomínio, IPTU e as contas de consumo (água, luz e gás) costumam ser repassados ao inquilino por contrato; na curta temporada, todas permanecem com o proprietário — afinal, não há locatário fixo para assumi-las, e o consumo dos hóspedes entra no custo da operação. Em imóveis com taxa condominial alta, esse conjunto sozinho comprime de forma relevante a margem líquida.

Volatilidade: receita incerta versus renda previsível

Há uma diferença de natureza no fluxo de receita que pesa tanto quanto os custos. Na curta temporada, a renda vem da venda de diárias no curto prazo, sujeita a oscilações do valor de mercado (preço da diária) e a uma taxa de ocupação incerta, que varia com sazonalidade, eventos, concorrência e o ciclo do turismo — o faturamento de um mês pode ser muito diferente do seguinte.

Na longa duração, a renda é contratual: valor fixo mensal, corrigido anualmente por índice previsto em contrato, além de multa aplicável caso o contrato seja encerrado antes do vencimento – gerando previsibilidade alta do fluxo de caixa. Essa estabilidade é, em si, um atributo de menor risco que deve entrar na conta de quem compara as duas modalidades.

Superoferta de estúdios: o risco que vem do lado da produção

Um risco específico — e hoje pouco precificado — vem da própria oferta de imóveis novos, especialmente estúdios, em todo o Brasil. Em Curitiba, por exemplo, estúdios representam cerca de 70% dos lançamentos verticais no primeiro trimestre de 2026, segundo pesquisa da ADEMI-PR realizada pela Brain Inteligência Estratégica; esse perfil de produto já responde por aproximadamente 38% do estoque disponível da cidade. O diretor de pesquisa da ADEMI-PR, Guilherme Werner, observa que os estúdios deixaram de atender apenas novas formas de morar e passaram a ser uma porta de entrada para investidores — boa parte deles mirando justamente a curta temporada.

O problema é de mercado: quando uma fração tão grande da produção se concentra em um único tipo de unidade, voltada ao mesmo uso, cresce o risco de superoferta. Mais estúdios disputando os mesmos hóspedes pressionam para baixo a diária e a taxa de ocupação — exatamente as duas variáveis que sustentam a receita da curta temporada. O investidor que entra hoje precisa considerar não só a concorrência atual, mas o estoque que ainda será entregue nos próximos anos, capaz de comprimir a rentabilidade justamente quando os empreendimentos ficarem prontos.

Tipologia e flexibilidade: o tamanho importa

Ligado a isso está um ponto que o investidor deve avaliar ao adquirir a unidade: a flexibilidade de uso conforme o tamanho. Unidades muito pequenas — um apartamento de 18m², por exemplo — praticamente só funcionam na curta temporada, pois dificilmente atraem um locatário disposto a morar ali por 30 meses. Já uma unidade um pouco maior, na faixa de 30m², pode transitar entre as duas modalidades: serve à curta temporada e também encontra demanda na longa duração.

Essa flexibilidade tem valor econômico concreto. Quem compra um imóvel que só serve à curta temporada fica refém de uma única modalidade — e, portanto, de todos os riscos discutidos acima (regulatório, tributário, de volatilidade e de superoferta) sem rota de fuga. Quem compra uma unidade que admite os dois usos preserva a opção de migrar para o aluguel tradicional caso a temporada deixe de compensar. Na prática, alguns metros quadrados a mais funcionam como um seguro contra a perda de liquidez e contra mudanças adversas de cenário.

Tributação: a reforma encareceu a curta temporada

A LC 214/2025 e o Decreto 12.955/2026 equipararam a locação por prazo inferior a 90 dias aos serviços de hotelaria para fins de IBS e CBS. Com isso, o redutor social de R$ 600 mensais por imóvel — criado para a longa duração — não vale para a curta.

Estimativas indicam carga de até 39% sobre a receita para o operador enquadrado, o dobro da média da hotelaria. A pessoa física só é contribuinte obrigatório se tiver, ao mesmo tempo, mais de três imóveis e receita anual acima de R$ 240 mil; ultrapassado o limite, a carga efetiva pode se aproximar de 40%.

Risco jurídico-regulatório: o STJ inverteu o ônus

Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu, por 5 a 4, que imóveis em condomínios residenciais só podem ser ofertados em plataformas de temporada com autorização da assembleia. Como explica a professora Bianca Tavolari (FGV Direito SP / Cebrap), a mudança decisiva foi o ônus: antes, o condomínio precisava proibir expressamente; agora, a proibição é a regra e a permissão é que precisa estar prevista na convenção. O REsp 2.121.055/MG, relatado pela ministra Nancy Andrighi, encerrou a divergência entre as turmas e fixou régua única para o País.

Vale uma distinção prática importante: a nova regra atinge sobretudo os condomínios já existentes que não previram esse uso em suas convenções e que, agora, dependem de aprovação de 2/3 dos condôminos para autorizá-lo. Os empreendimentos novos, concebidos desde a origem para a curta temporada, podem — e devem — já trazer essa destinação expressa na convenção de condomínio, contornando o problema na largada. Para o investidor, isso transforma a análise da convenção em diligência obrigatória: no usado, é preciso verificar se o uso é permitido; no lançamento, se a convenção o assegura.

Conclusão: o que o investidor precisa realmente comparar

A primeira lição é metodológica: não se pode comparar os dois modelos com o mesmo grau de confiança. O yield da longa duração é dado primário e auditável (6,08% a.a. bruto, FipeZAP, abr./2026), lembrando que mede só a renda do aluguel, sem a valorização do imóvel. Qualquer número equivalente para a temporada é estimativa de plataforma ou cálculo de caso único, e afirmações de que a temporada “rende muito mais” não têm, hoje, respaldo metodológico.

A segunda lição é que a receita bruta engana. Mesmo onde a temporada fatura mais, essa vantagem é corroída por camadas de custo que a longa duração não enfrenta: gestão (20% a 35% da receita), condomínio, IPTU, água, luz, gás e seguro (que na longa duração são repassados ao inquilino, mas na curta temporada pesam sobre o proprietário) e tributação (até ~39% para o operador profissional). Empilhadas, essas camadas podem aproximar a rentabilidade líquida das duas modalidades muito mais do que a diferença de receita bruta sugere.

A terceira lição é que risco e retorno andam juntos. A curta temporada vende diárias no curto prazo, com preço e ocupação incertos; sua receita é volátil. Soma-se o risco regulatório (STJ e municípios), o risco tributário e o risco de superoferta, com os estúdios dominando os lançamentos e ameaçando pressionar diárias e ocupação para baixo. A longa duração oferece renda contratual, fixa e previsível.

Vale a lógica de qualquer investimento: retorno maior raramente vem de graça — costuma vir com risco e volatilidade maiores. A curta temporada pode render mais em certos imóveis, mas quem compara apenas a diária com o aluguel mensal, sem descontar todos os custos e sem precificar risco, volatilidade, superoferta e a flexibilidade de tipologia da unidade, está olhando para metade da equação.

Decidir bem exige enxergar a outra metade — e exigir dados à altura da decisão.

Para o corretor de imóveis e o proprietário de imobiliária, dominar essa matemática deixou de ser um diferencial e passou a ser uma obrigação consultiva para orientar o investidor a não errar na compra.

Perguntas e respostas sobre Airbnb x aluguel de longa duração

Este texto não reflete, necessariamente, a opinião da Loft/ Portas.