A proibição ao aluguel de curta temporada em moradias populares de São Paulo tende a mexer diretamente com os planos de investidores que apostaram nos studios voltados ao Airbnb como fonte de renda rápida e previsível.

O avanço de notificações, restrições condominiais, novas regras urbanísticas e investigações sobre fraudes em empreendimentos de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) transformou o que durante anos parecia um modelo “automático e infinito”, nas palavras da empresária e especialista do setor imobiliário Sophia Martins, em um ambiente de insegurança jurídica, risco regulatório e perda de rentabilidade.

Da promessa de renda automática ao risco jurídico

Durante anos, a explosão dos studios compactos em bairros centrais foi impulsionada pela ideia de que o aluguel por diária representava um investimento de baixo risco e retorno elevado. Pequenos investidores passaram a comprar unidades pensando exclusivamente na exploração via Airbnb e plataformas semelhantes.

Mas a lógica começou a ruir com o endurecimento das regras municipais e o aumento das disputas dentro dos condomínios. O advogado Fernando Augusto Zito afirma que imóveis enquadrados como HIS e HMP devem cumprir “exclusivamente” a função de moradia, sem uso para hospedagem temporária.

O especialista, em entrevista ao Portas, cita o Decreto Municipal nº 64.244/2025, que proibiu locações de curta temporada nessas unidades para preservar a “função social da moradia”. Segundo Zito, o conflito ultrapassa o direito individual do proprietário e envolve responsabilidade coletiva dos condomínios.

O advogado relata casos de proprietários multados e advertidos por insistirem na exploração comercial das unidades mesmo após notificações formais. Para ele, síndicos e administradoras têm obrigação de agir diante de irregularidades que possam gerar consequências legais para todo o empreendimento.

Decisões judiciais prejudicam uso de imóveis no Airbnb em imóveis populares

Além das disputas jurídicas, decisões recentes da Justiça paulista passaram a derrubar convenções condominiais que autorizavam esse tipo de exploração comercial em empreendimentos voltados à habitação social.

“O mesmo prédio tem vários níveis de interesse. Às vezes, a moradia de interesse social, ocupa apenas alguns andares. E como fazer, neste caso, para o uso das áreas sociais, no caso de quem aluga para curta temporada?” Segundo o advogado especialista em condomínios, em muitos empreendimentos, o uso da área social, por exemplo, está sendo proibido. “A piscina, por exemplo, é vetada. Se pode usar apenas a garagem e o apartamento em si, para não dar problemas”, afirma Zito.

O advogado também lembra que, dentro de regras específicas, a depender da renda, o aluguel tradicional não é ilegal, segundo as regras sobre o tema.

A nova rota do mercado imobiliário, após restrições do Airbnb em moradias populares

“Era praticamente uma tese única baseada em comprar studio para Airbnb”, resume empresária e especialista do setor imobiliário Sophia Martins.

Agora, com a proibição – mesmo para quem investiu em habitações de interesse social e já loca no sistema de curta duração – investidores vão ter que migrar para modelos considerados menos vulneráveis às mudanças regulatórias, como locações de média duração, contratos residenciais tradicionais, multifamily e moradia corporativa.

“Nesses casos, o imóvel continua mobiliado, o retorno costuma ser superior ao aluguel tradicional e existe muito menos conflito com condomínio, porque, normalmente, os contratos são acima de 30 dias. Muita gente do mercado já começou essa migração justamente porque ela reduz o desgaste operacional e traz mais previsibilidade.”

Segundo a especialista, o aluguel por períodos acima de 30 dias pode ganhar força por reduzir conflitos com condomínios e trazer maior previsibilidade de receita. O modelo atende executivos, médicos, estudantes, expatriados e profissionais em mudança de cidade.

Ela também afirma que muitos investidores, agora, devem recalcular custos com vacância, limpeza, mobília, manutenção e taxas de plataformas digitais, percebendo que o retorno do aluguel por diária “nem sempre é tão extraordinário quanto parecia”.

Para Sophia Martins, o mercado continua atrativo, mas exige uma lógica diferente daquela que dominou nos últimos anos. Em vez da busca pela diária mais alta, o foco tem que ser em receitas mais estáveis, diversificadas e juridicamente seguras.

Na prática, a avaliação predominante no setor é que quem entrou no mercado apostando exclusivamente na explosão dos alugueis de curta temporada em moradias populares terá poucas alternativas além de mudar completamente de rota.

“O mercado não está deixando de ser atrativo”, afirma a especialista. “O que está mudando é o perfil da rentabilidade”, afirma a advogada Sophia Martins.

Em muitos casos, segundo Sophia, ainda é possível trabalhar bem a locação tradicional, buscar eficiência na gestão, reduzir vacância e, dependendo do cenário, estruturar uma saída estratégica no médio prazo. “Tudo vai depender muito das regras específicas do projeto e do perfil do investidor. Ou seja, o leque pode ser mais restrito, mas ainda existe espaço para gerar resultado quando há boa leitura do ativo”, diz.

Como começou a crise dos imóveis populares no Airbnb em São Paulo

A crise ganhou escala política após a instalação da CPI da HIS na Câmara Municipal de São Paulo. O relatório final da comissão, aprovado no dia 19 de maio, apontou falhas de fiscalização, possíveis fraudes na comercialização de moradias populares e o desvio de unidades subsidiadas para locação via plataformas digitais.

Na prática, a investigação mirou empreendimentos que receberam incentivos urbanísticos e fiscais para ampliar o acesso à moradia popular, mas que acabaram sendo usados como ativos de exploração comercial.

O presidente da CPI, Rubinho Nunes, afirmou que a comissão encontrou “indícios de irregularidades” na venda dessas unidades. A vereadora Silvia da Bancada Feminista classificou como “escândalo” o caso de empreendimentos na Bela Vista em que centenas de apartamentos populares teriam sido direcionados ao aluguel de curta temporada.

O tamanho do problema ainda não é totalmente conhecido, mas os números fazem acender o alerta. A gestão municipal licenciou mais de 675 mil unidades HIS e HMP desde 2021, enquanto a própria Prefeitura investiga suspeitas envolvendo cerca de 85 mil imóveis. O Ministério Público de São Paulo informou ainda ter recebido 11.758 comunicações de cartórios sobre possíveis vendas irregulares dessas unidades apenas entre março e maio de 2025.

Airbnb começa remoção de anúncios

A pressão sobre o mercado também atingiu diretamente o Airbnb. Após meses de avanço das investigações e da repercussão política do caso, a plataforma passou a adotar um discurso mais alinhado às autoridades municipais.

Em nota, o Airbnb afirma que vem colaborando “de forma contínua” com a Prefeitura e com a Câmara Municipal ao longo da CPI. A empresa informou ainda que iniciou análises sobre anúncios potencialmente irregulares após receber uma lista oficial do município.

Segundo a plataforma, anfitriões da cidade de São Paulo foram avisados, por email, de que imóveis em desacordo com as regras poderão ser removidos. O Airbnb declarou também apoiar “a destinação das unidades de habitação social às famílias que precisam delas”.

Na prática, a mudança de postura da empresa foi interpretada pelo mercado como um sinal de que o ambiente regulatório tende a ficar ainda mais restritivo para quem insistir no modelo de curta temporada em moradias populares.