O mercado residencial de alto padrão e luxo de São Paulo atravessa uma mudança de composição. No primeiro semestre de 2026, o número de lançamentos acima de R$ 2 milhões caiu 53,5% em relação ao mesmo período de 2025. Segundo a Brain Inteligência Estratégica, a retração se aprofundou no segundo trimestre. Foram 1.109 unidades lançadas, ante 2.827 um ano antes, queda de 60,8%, noticia a Folha.

Oferta menor não derruba preços

O Valor Geral de Vendas (VGV) lançado no segmento, corrigido pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), recuou de R$ 10,8 bilhões para R$ 5,8 bilhões no segundo trimestre, baixa de 46,4%. As vendas de imóveis novos também perderam força: 1.082 unidades foram negociadas entre abril e junho, contra 2.226 no mesmo intervalo de 2025, redução de 51,4%. No semestre, a queda nas vendas foi de 39,4%.

Ainda assim, entre os imóveis acima de R$ 5 milhões, o preço médio do metro quadrado subiu 20,8%, para R$ 40.628, e o tíquete médio avançou 47,2%, para R$ 10,88 milhões.

Revenda absorve parte da demanda

Com menos lançamentos, compradores de alta renda passaram a olhar com mais atenção para imóveis usados, especialmente unidades amplas em bairros consolidados. O Radar Pilar do Alto Padrão, elaborado com dados de ITBI da Prefeitura de São Paulo, mostra que as revendas residenciais acima de R$ 3 milhões movimentaram R$ 7,78 bilhões no primeiro semestre, alta nominal de 10,3% e crescimento real de 5,6%. O valor médio das transações passou de R$ 6,01 milhões para R$ 6,43 milhões.

Vila Nova Conceição lidera

A Vila Nova Conceição concentrou R$ 853 milhões em imóveis prontos de alto padrão, distribuídos por 119 transações. O Itaim Bibi movimentou R$ 674 milhões e teve alta de 24,9% no tíquete médio, para R$ 5,75 milhões. No mercado de lançamentos, a Vila Nova Conceição também liderou o preço por metro quadrado, com R$ 46.566, seguida por Jardins, Jardim Europa, Jardim América e Cerqueira César. O segmento acima de R$ 3 milhões já representa 24,1% de todo o valor transacionado em imóveis prontos na cidade, ante 22,8% um ano antes.

Comprador fica mais seletivo

A menor dependência de financiamento ajuda a sustentar o mercado de revenda de luxo mesmo com juros elevados, mas o comprador passou a selecionar com mais rigor o imóvel, a localização e o momento da compra. Nos lançamentos de altíssimo padrão, empreendimentos associados a grifes internacionais aparecem como estratégia de diferenciação e de sustentação de valor em um ambiente de oferta mais restrita.

*Com informações de Folha de S.Paulo